La tokenización de proyectos inmobiliarios en El Salvador

La tokenización de proyectos inmobiliarios en El Salvador

Con la transformación digital que se vive en nuestro país y en el mundo en general se está modificando la forma en que se estructuran las inversiones y los mecanismos de financiamiento. Entre estas innovaciones destaca la tokenización de activos, una alternativa que utiliza la tecnología blockchain para representar digitalmente derechos sobre un activo, permitiendo que su fraccionamiento, negociación y transferencia se realice de manera eficiente.

En el área inmobiliaria, la tokenización ha adquirido especial relevancia por facilitar el acceso a la inversión, además de poder acceder, en determinados supuestos, a beneficios fiscales, previstos en la Ley de Emisión de Activos Digitales por lo que El Salvador se ha convertido en uno de los primeros países de Latinoamérica en contar con un marco regulatorio específico para este tipo de operaciones.

¿Qué significa tokenizar un proyecto inmobiliario? La tokenización consiste en emitir un activo digital (token) que representa determinados derechos sobre un activo. En el caso de los inmuebles, esos derechos pueden corresponder a una participación económica en un proyecto, al derecho a percibir rendimientos provenientes del inmueble o a otros derechos definidos por la estructura de la emisión.

Desde una perspectiva empresarial, la tokenización ofrece ventajas importantes. Permite fraccionar económicamente proyectos inmobiliarios, facilitar el acceso de nuevos inversionistas y diversificar las fuentes de financiamiento sin depender exclusivamente del crédito bancario tradicional.

Asimismo, la utilización de blockchain aporta beneficios como mayor seguridad de la información, una mayor trazabilidad de las operaciones, transparencia en las transacciones y la posibilidad de automatizar determinadas obligaciones mediante contratos inteligentes. 

Debe aclararse que, si bien la Ley de Emisión de Activos Digitales establece el régimen aplicable para la emisión, oferta pública y comercialización de activos digitales en El Salvador, bajo la supervisión de la Comisión Nacional de Activos Digitales (CNAD),  en la mayoría de los casos, al adquirir el token, el inversionista no adquiere la propiedad del inmueble, sino los derechos que forman parte del mismo conforme a las condiciones previamente establecidas por el emisor.  

Por lo que la existencia de este modo de inversión no desplaza la normativa tradicional para la propiedad, transmisión y constitución de derechos reales sobre bienes inmuebles, ya que la tokenización es únicamente una estructura de inversión que otorga determinados derechos económicos asociados a dichos activos.

Tokenización y fondos de titularización

La tokenización de bienes inmuebles puede compararse con la figura de los Fondos de Titularización ya que ambos buscan transformar activos o los beneficios que estos generan en instrumentos que pueden ser adquiridos por inversionistas y así poder obtener financiamiento sin recurrir exclusivamente al crédito bancario . No obstante, presentan diferencias importantes en su estructura jurídica y en el régimen normativo que las regula.

En los Fondos de Titularización se transfieren determinados activos a un patrimonio independiente administrado por una sociedad titularizadora. De dicho patrimonio se emiten valores a favor de los inversionistas que representan una participación en el crédito colectivo o en el patrimonio del fondo por lo que el pago de los rendimientos depende de lo generado por los activos titularizados, todo ello se encuentra regulado por la Ley de Titularización de activos y la legislación del mercado de valores.

Por su parte, la tokenización no exige la constitución de un patrimonio independiente ni la intervención de una sociedad titularizadora. En la tokenización los derechos económicos se representan mediante activos digitales en blockchain y se encuentran sujetos a la Ley de Emisión de Activos Digitales y a la supervisión de la Comisión Nacional de Activos Digitales cuando corresponda.

Por tanto, si bien ambas figuras pueden servir para financiar proyectos de desarrollo inmobiliario, las principales diferencias radican en el régimen jurídico aplicable y en la tecnología utilizada para representar y negociar los derechos de los inversionistas. Los Fondos de Titularización constituyen un mecanismo consolidado para emisiones estructuradas dentro del mercado de valores, mientras que la tokenización ofrece una alternativa para representar y transferir derechos económicos mediante tecnología blockchain, pudiendo facilitar el acceso de nuevos inversionistas.

En conclusión, la tokenización no pretende sustituir los mecanismos tradicionales de inversión, sino ofrecer una nueva herramienta para estructurar proyectos inmobiliarios de forma más eficiente, siempre dentro de los límites y garantías que proporciona la legislación salvadoreña. En ese sentido, tanto la tokenización como los Fondos de Titularización son herramientas, cuya conveniencia dependerá de las características del proyecto, del perfil de los inversionistas y de los objetivos del emisor.